La gestion locative : pourquoi l’état des lieux est indispensable

La gestion d’un logement en location n’est pas sans difficultés. Entre les impayés de loyers et les dégradations éventuelles, les propriétaires sont régulièrement confrontés à des risques importants. Le dépôt de garantie constitue une première protection, mais il ne suffit pas à lui seul.

La véritable clé réside dans la réalisation d’un état des lieux précis, complet et signé par les deux parties. Ce document, lorsqu’il est bien rédigé, devient une preuve solide en cas de litige.

Mais alors, comment établir un état des lieux qui fasse foi en toutes circonstances ?

Les éléments obligatoires d’un état des lieux

Pour être valable juridiquement, un état des lieux doit comporter certaines informations essentielles :

  • Type d’état des lieux : préciser s’il s’agit d’une entrée ou d’une sortie.

  • Date de réalisation : mention claire et non équivoque.

  • Identification du logement : adresse complète et exacte.

  • Identification des parties : coordonnées du bailleur et du locataire (ainsi que leurs représentants si nécessaire).

  • Relevés des compteurs : afin de clarifier la consommation des fluides.

  • Description détaillée du bien : état des sols, murs, plafonds, équipements et installations, idéalement accompagnée de photos.

  • Signatures : indispensables pour valider et opposer le document.

Dans le cas d’un état des lieux de sortie, il convient également d’indiquer la nouvelle adresse du locataire et de comparer point par point avec le document d’entrée. L’usage d’outils numériques facilite grandement cette mise en parallèle. 📱

💡 À retenir : Même si le logement est administré par une agence, les coordonnées du propriétaire doivent impérativement apparaître sur l’état des lieux. Leur absence rend le document non conforme.

Que dit l'aspect légal ?

📜 Articles de loi sur l’état des lieux

1. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 3-2

« Un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, lors de la remise et de la restitution des clés. Il est joint au contrat de location. »
➡️ Obligation d’établir un état des lieux d’entrée et de sortie.

2. Loi du 6 juillet 1989, art. 3-3

« L'état des lieux doit être établi sur un support papier ou par voie dématérialisée. Chaque partie en conserve un exemplaire. »
➡️ Autorise l’état des lieux numérique, à condition que chaque partie dispose d’une copie.

3. Loi du 6 juillet 1989, art. 22

« Le dépôt de garantie ne peut être retenu qu’à proportion des sommes réellement dues par le locataire, justifiées par l’état des lieux de sortie comparé à l’état d’entrée. »
➡️ Importance du comparatif entre entrée et sortie pour justifier toute retenue sur le dépôt de garantie.

4. Code de la construction et de l’habitation – Article R. 111-1-1

➡️ Définit les mentions minimales obligatoires :

  • type d’état des lieux (entrée / sortie),

  • date,

  • localisation du logement,

  • noms et adresses des parties,

  • relevés de compteurs,

  • description des équipements et revêtements,

  • signatures des parties.

5. Loi ALUR (2014) – Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016

➡️ Fixe le modèle-type d’état des lieux et détaille les mentions obligatoires à respecter.

👉 Donc, pour que ton état des lieux soit juridiquement valable, il doit :

  1. Être contradictoire (fait avec le locataire et le bailleur ou leurs représentants).

  2. Être établi à l’entrée ET à la sortie.

  3. Être signé par les deux parties.

  4. Contenir toutes les mentions listées ci-dessus.